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借名买房问题探究

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借名买房系现代社会中比较常见的情形,在大多数的借名买房事件中,往往是由于买受人为规避房屋限购令政策,而借用第三人名义,与第三人签订借名买房协议并将房屋登记在第三人名下。

借名买房原因:(1)规避相关限购政策;(2)转移财产,逃避债务;(3)享受购房优惠;(4)其他原因。

【案例】

甲为了规避限购政策,以乙的名义购买一套民用住宅并登记在乙的名下,并与乙约定甲为房屋的实际占有人,享有房屋占有、使用、收益、处分的权能。后甲要求将房屋过户至自己的名下,乙以自己是该房屋实际占有人为由拒绝,甲遂将乙诉至法院,请求判令房屋归自己所有。

借名买房协议效力:本案中,甲系为了规避限购政策而与乙签订的借名买房协议。首先,限购政策为房地产市场的行政调控管理手段,非法律和行政法规的强制性规定,且甲占用了乙的购房资格,乙即失去了购房资格,并不会导致本地区限购政策的落空,并不损害公共利益。其次,案涉房屋的房产代持协议及买卖合同并非是经济适用房等对特定人群开放的房屋,并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此,不能因此否定剥夺甲对案涉房屋享有的财产权利,借名买房协议有效。

甲需提供的证据:甲除提供与乙的借名买房协议之外,还应当提供对其房屋占有、使用等证据。如缴纳水、电、燃气、取暖费等相关凭证;交付购房款的收据、发票等;

借名买房能否要求确权:甲虽然以乙名义购买案涉房屋,案涉房屋的产权登记在乙名下,但不动产登记行为并非是行政赋权行为,行政登记行为只能产生权利推定效力,登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时,仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时,要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。甲的证据如果能够证明自己系房屋的真实所有人,那么当甲主张该房屋的物权应当归属于自己时,人民法院应当予以支持。其次,案涉房屋的代持行为,不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上,属于债的关系,而实质上,是双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。因此,当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时,真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属,而不是仅仅可以请求出借名人变更登记,行使的不是债权请求权。另外,物权的消灭必须有法定事由,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,只要案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形,则认定甲享有案涉房屋的物权,符合上述司法解释的规定精神。

【相关法条】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

  作者:律法路上的求学者    联系方式18115611347

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