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一房挂牌多家中介,买家择优购买是否违反原居间合同

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一、基本案情

甲到多家房屋中介公司挂牌销售房屋,乙正在寻找合适的房源,丙中介带乙查看了甲正在出售的房屋,没过几天,丁中介公司也带乙的妻子看了该房屋。戊中介公司带乙看了该房屋,并于同日与乙签订了《房屋求购确认书》,约定乙在验看过该房屋后3个月内,乙不得利用戊中介公司提供的信息、机会等条件但未通过戊中介公司而与第三方达成买卖交易的,乙应当承担违约责任。但是戊中介公司报价远远高于丁中介公司,并仍有下浮余地,于是,在丁中介公司的居间下,乙与甲签订了房屋买卖合同,并办理了过户手续。戊中介公司得知后,向法院起诉乙违约,要求乙承担违约责任。法院驳回戊中介公司诉讼请求。

二、 要点分析

(一)禁止“跳单”条款的效力

居间合同设置禁止“跳单”条款,意在防止买方利用中介公司提供的房源信息却越过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到居间服务费用,该类条款并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,就合同的稳定性而言,应认定有效。

(二)是否利用中介信息并绕开中介公司

衡量买方是否“跳单”,需要根据买方是否利用了中介公司提供的信息、机会等条件来判断。若买方并未利用上述因素,仅仅是通过其他为公众可以获知的正当途径获得的该房源信息,则买方有权选择性价比更优的中介公司实现购房目的,因此也就不存在“跳单”之说。本案中,乙并没有利用戊中介公司的房源信息,故不构成违约。

三、相关法条

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

四、名词解释

(一)居间合同

居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托,并按照他方的指示要求,为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务,委托人给付报酬的合同。在居间合同中,接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。

(二)跳单

“跳单”行为也被称之为“跳中介”,是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议,中介公司已经按照协议履行促进交易的义务,买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

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