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民法典合同编之|租赁合同研究

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1

明确租赁合同的登记备案手续不影响合同效力

Law

《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

通过对比可知,《民法典》第706条吸收了《房屋租赁司法解释》第4条的合理规定,将该规则上升为法律规定,明确规定租赁合同的登记备案手续不影响合同效力。

 

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完善不定期租赁的推定规则

Law

《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

通过对比可知,《合同法》第215条规定,只要当事人未采用书面形式的,就视为不定期租赁,但是未考虑到当事人未采用书面形式但明确约定租赁期限的情形,一律推定为不定期租赁欠缺合理性。《民法典》第707条对此予以完善,明确规定不定期租赁的推定必须同时具备未采用书面形式和无法确定租赁期限的两个条件,更加合理。

 

 

 

3

合理分配租赁物的维修义务

Law

《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

《合同法》第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

通过对比可知,《合同法》第221条表述不周延,未区分租赁物损坏的原因,一律规定出租人承担维修义务,缺乏合理性。《民法典》第713条对此予以完善,在《合同法》第221条规定的基础上增加一款,明确规定出租人的维修义务因承租人的过错而免除,更加合理,实践中通常也是这样约定的,这样更具有操作性。

 

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  明确租赁合同的登记备案手续不影响合同效力    

Law

 

《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

通过对比可知,《合同法》没有规定转租期限超过租赁期限的问题,《民法典》第717条吸收了《房屋租赁司法解释》第15条的合理规定,将该规则上升为法律规定,,在经出租人同意转租的情形,转租期限超过租赁期限的部分也是无效的。除非出租人与承租人另有约定的除外。

 

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新增出租人同意转租的推定规则 

Law

 

《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

《合同法》没有规定出租人同意转租的推定规则,《民法典》第718条吸收了《房屋租赁司法解释》第16条的合理规定,对于不得转租的,但是出租人明知转租情形后六个月内未提出异议,视为同意转租,合理平衡出租人、承租人、次承租人之间的利益,有利于维护市场秩序,也给以出租人半年的考虑期限。

 

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新增加次承租人的代位求偿权    

Law

 

《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

通过对比发现,《合同法》没有规定次承租人的代位求偿权,《民法典》第719条吸收了《房屋租赁司法解释》第17条的合理规定,明确规定次承租人享有替代履行并向承租人追偿的权利。

 

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 完善房屋承租人优先购买权 

 

Law

《民法典》第七百二十六条,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

根据2005年 7月26日公布的《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否优先购买权的复函》( 2004)民一他字第29号),答复如下:第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对部房屋享有优先购买权。

《民法典》第七百二十六条的但书条款,吸收了《房屋租赁司法解释》第24条的合理规定,明确房屋共有人 或者近亲属的优先购买权要优先于承租人的优先权,更加合理,实际操作更有法律依据。同时给以15天的考虑期限,未明确表示购买的,视为放弃购买。

 

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   委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权    

Law

 

《民法典》第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

《合同法》没有规定委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权,《民法典》727条吸收了,吸收了《房屋租赁司法解释》第23条的合理规定,从法律层面上保护了出租人的优先购买权。

 

9

 

明确房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后  果

Law

 

《民法典》第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

从法律层面上保护出租人的优先购买权。

 

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 租赁物质量不合格时承租人解除权   

Law

《民法典》第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

《合同法》没有相关规定,《民法典》规定,只要租赁物危及承租人的安全或者健康,哪怕承租人存在过错,也享有随时解除权。

 

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 房屋承租人死亡的租赁关系的处理  

Law

 

《民法典》第七百三十二条 承租人在房屋租赁期内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

民法典732条条吸收了《房屋租赁司法解释》第19条的合理规定,将该规则上升为法律规定,不论租赁房屋是用于居住还是经营之用,共同居住人或者共同经营人都可以按照原租赁合同租赁该房屋,这样规定更明确,具体,更符合实际情况。

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