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浅探产权式商铺业主所有权行使之限制 (上)

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摘要:产权式商铺近年来在房地产行业中发展迅猛,成为开发商吸引资金与中小投资者进行商铺投资的热门选择。开发商将大面积商铺分割成小面积单元出售,购买者获得产权后并不独立经营,而是以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用。目前这种使用权与经营权分离的产权式商铺在立法层面对其法律地位、登记手续等方面并没有明确规制,因此在实务中引发了一系列群体性纠纷,商铺所有权人、开发商与承租人多方均牵涉其中。

 

一、 产权式商铺的概念与地位

 

1. 产权式商铺的概念与类型

产权式商铺是一种房地产证券化概念,即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺出售,商铺业主出于投资目的,将购买的产权式商铺通过开发商或第三方公司整体委托经营商进行统一运营,商铺业主获得定期定额的投资回报。本质上,其所有权与经营权相互分离,若委托开发商售后返租,其管理权也不在业主手中。

从商铺建筑物的实际物理分割形态来看,目前存在两种类型。一种是出售时开发商已经对商铺进行了实际分割的独立产权式商铺,此类商铺或通过内隔墙、木板或玻璃墙等分隔物区分,或没有明显分隔但通过点、线标注法明确了四至,房产证中也载明商铺房号、建筑面积等事项。因此,独立产权式商铺的面积、范围等是明确的,客观上这种商铺可以独立经营,对相邻业主产生的影响也很小。

另一种是商铺区区域未进行实际分割的虚拟产权式商铺。各个小商铺之间并没有进行任何明确分隔,开发商仅仅出售一定面积,实际并未划分商铺具体区域,空间上无独立强弱电与给排水系统,产权证上也仅仅登记面积而没有商铺四至位置。此类商铺无法独立经营,一般都会多间整体出租给经营者运营。

现实中,虚拟产权式商铺居多,但是也存在很多独立产权式商铺在出售后,开发商返租统一出租给中大型经营者,并将内隔墙等分隔物等打通以进行大规模运营的情况。所以实践中大部分业主的不同商铺间都没有明确间隔物,发生纠纷时已经难以将墙体等恢复原状,界限模糊,这也为解决产权式商铺法律纠纷带来了一定争议。

 

 

图1 | 裁判分析过程中涉及“产权式商铺”案件的地域与时间分布

 

2. 产权式商铺的物权属性

由于目前法律对产权式商铺没有进行规制,其法律地位与物权属性的认定仍存在争议。传统法学理论中,能够作为物权客体之物必须是现有物、有形物、独立物。产权式商铺的现有物、有形物性质毋庸置疑,关键在于此类商铺能否成为独立的物权客体。对于产权式商铺,理论上主要有两种观点,即建筑物区分所有权说和按份共有说。

我国《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,也就是说建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分共同管理权及因共有关系而产生的成员权所构成的特别所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对建筑物专有部分做出了界定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。” 因此,理论上和法律规定均明确了专有部分必须具备与外界相隔离的功能,应具备构造和利用上的独立性。

 

 

案例分析

刘建强与西安紫薇地产开发有限公司、西安尊盛商贸有限公司、西安民生集团股份有公司及第三人曹隆汉、潘里宽、程敏返还租赁场地案(2015陕民一终字第00024号)为例,本案中刘建强于2001年购买紫薇商业广场一层五间商铺,并与紫薇广场签订《租赁合同》,将商铺交由紫薇广场统一返租经营,于2003年获得房屋所有权证书。2006年6月30日双方租赁合同到期后刘建强起诉请求判决紫薇公司返还其所购商铺。

 

裁判要点

 

陕西省高院认为,从涉案房屋的结构看,刘建强所购买的商铺与商业广场内部其他商铺明显不同,其他商铺本身并无独立专用出入通道,且无一面或者多面墙体进行分隔,四界均无明显标志,而刘建强当初购买时就是临街商铺,价位明显高于其他商铺,东面临街,西边规划为进入市场入口,存在墙体分界,西面是柱子,楼梯,配电房等,承重柱之间分界明显,现又有墙体分隔。这些明显有别于紫薇商业广场其他商铺,刘建强购买的商铺客观上具有独立性。……紫薇公司主张紫薇商业广场销售策划和经营理念是产权式商铺和统一租赁经营,购房权利人所享有的权利与传统意义上的物权或房屋所有权不同,紫薇商业广场产权式商铺购买人的权利受到限制,商铺必须统一经营,涉案房屋不应向刘建强返还的上诉理由无法律依据,本院不予采信。

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